2017-09-20华商智库一般而言，房地产的演变周期发生在四个主要阶段：从未开发土地到开展概念规划，再进行开发，最后发展成已开发的房地产，如下图所示，而土地投资机遇则发生在前两个阶段。具体而言，土地投资业务 （Pre-Development Land Investment）是通过严谨的土地筛选机制收购高增长地区城市未来发展沿线上的未开发土地，凭借概念规划及获取开发审批来改变土地用途，如住宅、工业及商业用途等最佳用途，再于市场成熟时将这些可开发土地出售予开发商、建筑商或大型投资机构，从而获得利润。

物色土地投资标的的关键要素之一在于严选并收购高增长地区城市未来发展沿线上的未开发土地。城市发展方向从来都是不断向外扩张。可预测土地需求持续增加，城市向外发展到相应地区只是时间问题。那么，在收购土地之前需掌握哪些关键事项及信息来确定城市未来发展路线呢？

  1.土地发展需求持续

据哈佛大学住房研究联合中心预计，在2015至2025年间，美国新增家庭数量将达1,320万户，未来十年每年需要约8.1亿平方米土地，以开发建设独栋别墅住宅区。如果考虑到移民和其他人口增长因素，该土地需求还有可能增加到约12.1亿平方米以上。再加上城市中心地带房价的日益上涨，购房者将搬迁至城市郊区，购买相对容易负担的住房。在某些城市，市中心每平方英尺的房屋价格相当于郊区的三倍。为了满足这一需求，土地投资者和开发商必须相应增加城外优质土地的收购。

  2.筛选具发展潜力的地区

一个城市长期稳定的就业及人口增长，关键在于多元化的经济、健康发展的产业以及促进增长的法制环境。地方政府未来城市发展方向则是选择合适土地的另一个重要因素；是否临近现有和将来的交通及公共服务设施，包括供水、排污、电力以及暴雨水处理设施，是确定城市未来发展路线模式的主要考虑因素。  

  3.收购“合适”的土地

配备专业且经验丰富的开发团队对土地收购工作极其重要。要收购“合适”的土地，全面彻底的地区及土地项目调研是非常关键的一环，如考察项目未来发展制约因素，像土地相关用途、环境和地理问题等，均有可能影响土地可开发密度。此外，对新建住宅的需求将推动土地的需求，这就需要对家庭组建活动展开调研，包括分析历史和未来数据资料。而供应总是跟随需求而动，因此在城市发展浪潮到达之前，越早收购土地项目，其价值增长空间也将越高。

  4.以现金进行大规模收购

一般来说，只有资金充裕的个人或机构才有能力进行大规模土地收购，而且土地是一项寻求长远回报而非快进快出的投资工具。事实证明，房地产的价值长远来看会提升，而土地投资则需要有闲置现金。规模方面，大面积的土地有利于吸引未来开发活动，在分区方面也更有优势。大规模的综合规划社区在未来土地用途规划方面会有更大的灵活性，可实现具有完善配套设施的社区概念规划，由此提升开发的整体经济效益。